土地的混合用途政策及案例分享

土地的混合用途是指在同一块土地上允许进行多种不同类型的用途，如商业、住宅、办公和娱乐等。土地的混合利用可以提高土地使用效率，促进城市社区的活力和功能的多样性。目前，国家已有相关政策鼓励土地的混合利用，一些地方已出台相关规定。

一、政策梳理

1.国家政策

2024年7月28日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出：研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。

2023年11月22日，自然资源部印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》明确“在保障安全、避免功能冲突的前提下，鼓励节约集约利用国土空间资源，国土空间详细规划可在本指南分类基础上确定用地用海用岛的混合利用以及地上、地下空间的复合利用”。

2.地方政策

2.1北京市

2022年9月22日，北京市政府办公厅印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见》提出：鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。

2.2上海市

2020年7月28日，上海印发的《推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》提出：

①单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例提高到地上建筑总量的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的15%。在自贸区的新片区和张江科学城等区域，进一步开展多用途混合利用试点，由企业自主确定各产业用途的比例，试点成熟后再予以推广。

②鼓励功能用途互利的用地混合布置、空间设施共享，强化公共服务设施和市政基础设施的功能混合。

③混合用地按照主导用途对应的用地性质实行差别化的供地方式。探索不同行业公共服务设施和市政基础设施的建设投资机制，建立有利于复合兼容的相关行业标准，实行公益性和经营性设施混合的土地供应制度。

2.3深圳市

2021年6月9日，深圳市印发《深圳市地下空间开发利用管理办法》，鼓励开展公共绿地地下空间开发利用。地下空间优先用于建设交通、市政工程、防空防灾、环境保护等城市基础设施和公共服务设施。鼓励地下空间建设商业、工业、仓储、物流设施以及体育、文化等项目。

新型产业用地（M0）是在工业用地（M类）中新增的用地类型，M0的概念借鉴了香港用地政策中兼容“无污染工业+商务办公+服务贸易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计+无污染制造+商务办公”的BP用地概念。国内的M0概念最早由深圳市在2013年政策文件中开创性地提出，并在2014年1月1日颁布的《深圳市城市规划标准与准则》中正式被纳入传统土地类别中。2018年，面对新的经济形势变化，东莞出台了全国首个关于M0的市级管理办法，随后粤港澳大湾区各主要城市纷纷出台或更新了有关新型产业用地（M0）的管理规定和实施指引，推动M0项目落地，如东莞的大湾区·深投控清溪科技生态城、清湖湾科创中心、深圳中粮创芯公园、广州横沙数字经济产业园等等。

2.4浙江省

2024年2月29日，浙江省自然资源厅印发《加强自然资源要素保障推动经济高质量发展若干政策措施的通知》（浙自然资规〔2024〕1号）提出：鼓励地方探索制定混合土地用途设定规则，依据国土空间详细规划确定主导土地用途、空间布局及比例，完善混合产业用地供给方式。单一工业用地中可突出主导用途（其中工业建筑面积占比不得低于50%），兼容仓储、物流、研发、办公、商业等混合用途。单宗土地涉及多种用途混合的，应依法依规合理确定土地使用年限，按不同用途分项评估后确定出让底价。

二、案例分享

案例1——商业办公与初中混合用地

在《上海市浦东新区金桥汽车产业制造、研发、配套单元（Y000701）控制性详细规划13街坊局部调整》（2023年3月公示稿）中，13-01地块的规划条件为：用地面积3.3公顷，用地性质为商办和初中混合用地（C8Rs3），容积率3.4，建筑高度100米。

规划地块图则（局部）

在该地块的概念建筑方案中，商业办公用途的地下停车空间与学校的室外活动场地和操场跑道处于同一平面位置，在地下、地面和地上的立体空间中实现了功能的复合利用和土地的集约节约利用。

建筑方案鸟瞰图

建筑方案透视图（操场跑道视角）

案例2——新型产业用地

该案例为深圳市海普瑞生物医药研发制造基地，项目一期总用地7.89公顷，总计容建筑面积18.26万㎡，包含了工业厂房、员工宿舍、以及商业、食堂、运动等多种功能配套，其中3#、4#厂房分别有19层、20层，建筑高度达到了近100米，6#宿舍楼有32层，建筑高度99米。

项目一期总平面图

5#厂房及6#宿舍西北透视

案例3——公园绿地与商业用地混合

该项目为深圳留仙洞总部基地“北绿廊”，位于深圳市南山区，属于万科云城设计公社公园建设项目的T501-0086宗地，包含了城市公园、公交首末站、商业、办公等功能。规划设计条件为：总用地面积18.92公顷，其中建设用地面积12.05公顷，道路用地面积6.87公顷；用地性质为公园绿地+商业服务业用地；容积率不大于0.62，建筑高度不大于10米；建筑面积7.44万㎡，其中商业6.8万㎡（地上2.33万㎡、地下4.47万㎡）、公交场站6000㎡、物业管理用房300㎡、公厕60㎡；各地块建筑覆盖率不大于15%，绿化覆盖率不小于90%；用地内的市政道路及绿地的产权归政府。

T501-0086宗地范围

现状建成实景照片

总的来说，各地根据实际需求进行了一系列土地混合使用的实践探索，形成了不同的土地混合用途的政策。本文通过分享先进城市土地混合用途的政策与案例，希望读者在国土空间规划背景下对城镇土地的管控体系能够获得一些启发和思考，进而推动完善土地混合用途管控体系、激发城市土地活力和促进城市的多样性发展。

参考资料：

1.各地方自然资源与规划部门官网

2.《我国城市土地混合使用管控体系比较研究》规划师杂志，江浩波、唐浩文、蔡靓

3.《土地混合利用：政策探索、地方实践的启示》雄安绿研智库公众号

4.深圳大学建筑设计研究院有限公司“钟中+钟波涛”工作室（Z&Z STUDIO）作品分享